収益物件の売却で注意したいポイント

日銀が導入したマイナス金利の影響で資産運用に困る人が増えています。

そんな中、活況となっている業界が不動産投資の世界です。

サラリーマンに人気の投資案件として湧いています。

しかし。

甘い言葉に踊らされて購入したものの、収支が悪化し、売却を希望する人も増えています。

今回は収益物件の売却で注意したいポイントをご紹介します。

ローンの残高を確認する

まず始めに必要な確認事項がローンの残高です。

不動産投資で人気がある物件がワンルームマンションです。

都心の新築ワンルームマンションを金融機関からの融資を受けて購入し、賃貸に出すモデルです。

比較的資産性が高く、安定した家賃を期待できることで人気を集めています。

しかし。

都心の新築であるがゆえに、多額の借入金が必要になります。

収益物件を売却するためにはローンの完済が必要です。

残っているローンの残高を返す必要があるのです。

あなたが保有している収益物件を売却した金額で返済が可能なのかどうか確認する必要があります。

相場を理解する

ローンの残高を確認した次に調べる内容は周辺相場です。

あなたの収益物件がいくらぐらいで売却できるのかを理解する必要があります。

これにはインターネットで簡単に利用出来る机上査定をオススメします。

机上査定は簡単な情報入力を行うだけで査定結果を受け取ることができます。

この価格は周辺の過去の実績や路線価など公表されている数字をベースに算出されます。

収益物件の場合は賃貸中の家賃額にも左右されますので鵜呑みしないように注意しましょう。

査定額がわかれば、ある程度の売却金額をイメージすることができます。

先ほどのローン残高と見比べて、売却が可能なのかどうか判断することとなります。

まとめ

収益物件の売却はあなたの一存だけでは決めることができません。

ローンを借り入れている手前、返済とセットで考える必要があります。

ローンの残高や相場を理解することで売却に向けたステップを進むことができます。

詳しい売却までの手続きを知りたい方はオススメのページを下記にご紹介しておきますのでご覧ください。

ワンルームマンションの査定における注意点の解説サイトはこちら。

不動産の売却を決意したら見て欲しいサイトをご紹介!

様々な事情で、思い入れのあるマイホームを売却する決断を迫られることがあります。

苦渋の決断で、家を売却することにしても、何から始めればいいかわからない人が多いはずです。

なぜなら、多くの人は不動産を購入した経験はあっても、売却をする経験がないからです。

不動産の売却は多くの人が経験する事ではありません。

定住の地を決めて、家を購入した思いを覆して売却する決意は並々ならないものです。

だからこそ、あなたの決断が失敗に終わってほしくありません。

家の売り方は様々な方法があります。

家の売却情報を総合的に取り扱っているサイトをしっかりと見て、あなたの知識を補強するようにしましょう。

住宅売却するための内覧時の注意点まとめ!

自宅住宅を売却のため不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を締結した後でどのような作戦を立てて売り出すかは重要なポイントです。

立地・間取り・価格などの条件に合致し、売却予定住宅の内覧に訪れる見込み客の第一印象は非常に大切な部分です。

部屋内の整理、整頓は基本中の基本です

内覧者は新築住宅のモデルルームを見学した後に、比較物件として見学にくる可能性があるため部屋の中の整理、整頓は基本中基本です。

住宅を見学する時は、ある程度の夢を持って内覧に来ますので、各部屋に生活感を感じさせないように、荷物、家具等が多ければ、レンタル倉庫等に一時的に預けて、モデルルーム並みに部屋を広くみせるようにしておきましょう。

建物の入口である玄関の整理、整頓は特に大事なポイントです。

クローゼットを開けて、収納のスペースを確認する可能性があるので、クローゼットの中の整理、整頓も必須条件です。

ベランダに荷物をおくのもNGです。

一戸建ての場合は、庭の手入れを念入りにしましょう。

雑草が生えている状況は印象を悪くします。

売却前にハウスクリーニングを利用するべきかどうか

数ある住宅の中から、立地・間取り・価格などの条件をクリアして、内覧に訪れる見込み客をどのようにして成約に結びつけるか。

内覧に訪れる見込み客は、後、部屋の中の条件さえ整えば購入に結びつけられます。

第一印象を良くするために、最低限水回り部分(台所、トイレ、浴室等)、台所のガスレンジ、換気扇等のハウスクリーニングは必要です。

後水回り特有の臭い、特にトイレの臭いを消去するためにもハウスクリーニングは必要です。長年にわたって住み慣れた場合、臭いに慣れてしまっている可能性がありますので、臭いに関しては印象を悪くしないために、特に重要なポイントです。

部屋全体のイメージももちろん大切な部分です。

毎日日常的に使用する上記の部分は主婦の目線で厳しく判断されるので特に購入に至るかどうかの大切な部分です。

まとめ

不動産売却を早期に実現するために、内覧に訪れた見込み客を逃さないようにしましょう。

部屋の中の水回り部分、台所のガスレンジ等のハウスクリーニングを専門業者に依頼するのは大切なことです。

しかし、ハウスクリーニングしただけでOKではなく、部屋全体の整理整頓は最低限の必須条件です。

売却先が決定し引渡しまでのながれを解説します!

売却予定の住宅を不動産業者に仲介依頼をし、営業活動の結果、買主が見つかりました。

売買契約書を締結する日程も決定した時、具体的に売主から買主に住宅を引き渡すながれをお金のながれを中心に解説します。

高額な売却代金の入金方法。入金までの時間など。

・買主と売買契約書を締結した時、「手付金」

中間金(1か月後)

・買主に住宅を引き渡す時、最終金(3か月後)

上記のように3段階に分けて買主から売主に支払うのが一般的なパターンです。

「具体例」

4月1日に3000万円で買主と売買契約書を締結。「手付金」として、100万円受領

5月1日に「中間金」として、200万円受領  買主より売主の口座に振り込まれます。

7月1日に「最終金」として、2700万円受領 買主より売主の口座に振り込まれます。

上記3段階のながれを経て、7月1日に、住宅を最終引き渡しになります。

最終引き渡し日までに、引っ越しは完了させなければなりません。

「最終金」の受領場所は買主が住宅ローンを借りる金融機関で行なうのが一般的です。

入金された代金を使っての住宅ローン残債の返済や住み替えの頭金として利用できるまでの期間

入金された代金を使っての住宅ローン残債の返済日は、上記の例でいいますと、7月1日になります。

住宅ローンの残債が2000万円だったとすると、7月1日に、買主から入金された「最終金」、2700万円の中から、住宅ローンを借りていた金融機関の口座に2000万円を振り込みます。

司法書士に依頼し、売却した住宅に設定されていた抵当権の抹消の手続きを7月1日中に行います。

抵当権抹消登記をするには、住宅ローンを借りていた金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類を発行してもらいます。

流れとすれば、司法書士に住宅ローンを借りていた金融機関に行ってもらい、事前に依頼している抵当権抹消登記のための必要書類を発行してもらいます。

その後、司法書士に登記所に行ってもらい抵当権抹消登記を実行してもらいます。

住み替えの頭金として利用できるまでの期間

4月1日に売買契約を締結し、手付金として、100万円を受領した後に、左記の100万を住み替え用マンションの手付金として利用できます。

5月1日に買主から中間金として、200万円を受領した後に、左記の200万円を住み替え用マンションの中間金として利用できます。

7月1日に買主から残代金として、2700万円を受領した後に、住宅ローンを借りていた金融機関に住宅ローンの残債金額の2000万円を支払います。

差引残高700万円(2700万円ー2000万円)を手にします。手付金 100万円、中間金200万円、差引残高700万円、合計1000万円が手元に残り住み替え用住宅の頭金として利用できます。

売買契約締結後、約3か月の期間をかけて、住み替え用住宅の頭金1000万円を手にします。

まとめ

買主と売買契約締結から住宅の引き渡しまでの期間(3か月)は綿密な計画を立てましょう。

基本部分の流れは仲介依頼した不動産業者に相談し、指示にしたがいましょう。

同時進行で住み替え用住宅の購入を進めましょう。

住み替えのために賃貸住宅を借りなくていいように、売却した住宅の引き渡し時期と住み替え用住宅の入居時期をうまく調整しましょう。

あなたの家の相場を知る方法をまとめます!

住宅の売り出し価格を決める基準は、自分自身で売り出したい希望価格を基準におくのではなく、あくまで、市場価格、相場価格を基準におくのが、基本です。

購入予定者は、エリア、部屋のタイプ、価格を基準にマンションをリストアップしていきます。

この価格が市場価格からかけ離れて高い価格であると、リストアップ対象から外れてしまいます。

問い合わせがあり、お客様が売却予定のマンションに見学に来てくれないと売却のスタートが切れません。

購入予定者が検索してくれる価格に設定することが大事なポイントです。

そこで今回は売り出し価格を決定する時の大切なポイントである相場価格の調査する方法を解説します。

自分自身で市場価格、相場価格を調査しておく

最終的には仲介依頼した不動産会社の担当者と相談して決定する流れになりますが、まずは自分自身で情報収集しておくのが得策です。

新聞の折り込みチラシ、ポスティングチラシ等で調査する。

特にポスティングチラシは具体的に売却物件募集と明記されていたり、同じマンションの売り出し物件が掲載されていたりして参考になります。

頻繁に売却物件募集のチラシが入り、売り出されてすぐに売れている状況であれば、人気のあるマンションであると判断できます。

また、ネットで仲介業者のサイトから、周辺のマンションの売り出し価格を検索し、相場価格を調査しておく。

プロのアドバイスは非常に重要ですが、相談する時の質問力をつけるために最低限の知識は必要です。

仲介を依頼する不動産業者に相談し、価格査定を依頼する

不動産業者は、マンションであれば、売却予定マンションの過去の取引事例を調査して、

また付近のマンションの取引事例を調査して相場価格を出してくれます。

上記は過去、直近の取引事例をもとに算出する方法です。

あと、取引事例が少ない一戸建ての場合は価格査定マニュアルをもとに算出されます。

築年数、間取り、外観、内装の状況等をもとに算出する方法です。

まとめ

自分で調査し、仲介依頼した不動産会社にアドバイスをいただき、最終的には、

購入予定者の立場にたち、直近の相場価格を充分に意識して、売り出し価格を決定することが住宅売却の良いスタートをきることにつながります。

けっして仲介業者まかせにしてはいけません。

住宅売却時の媒介契約について簡単に解説します!

住宅売却に関しては、売却依頼する不動産会社の選び方が最大のポイントです。

それと御自身がどういう状況で売却を検討するのかもポイントです。

媒介契約とは、不動産会社と売却を仲介してもらう時に受けるサービス内容の確認、仲介手数料を明記した契約書ですので、充分に特徴、内容を確認して締結する必要があります。

不動産会社に仲介依頼する方法

3種類の契約方法があります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。

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一般的には、不動産会社との交渉しだいですが、信頼のおける不動産会社と判断すれば「専属専任媒介契約」を契約した方が得策です。

仲介手数料が確実に得られる見込みがないとリスクを張って、時間と労力をかけて営業活動はしてくれませんので、100%の信頼の意思表示の証である「専属専任媒介契約」を選択した方が早く売却が成立する可能性は高くなります。

駅近のマンションで、売りにだされても、直ぐに売却できているマンションであれば、他社への重ね仲介がOKの「一般媒介契約」を選択するのも一つの方法です。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の違いは自ら探索した相手との直接契約ができるかできないかの違いです。

不動産会社に仲介依頼をすると、仲介手数料として売却価格の3%プラス6万円を支払ますので、自分で購入する人を見つけると、上記の仲介手数料が基本的にはいらなくなります。

知人、友人、勤めている会社の社員の人脈等、またフェイスブック等のソーシャルネットワークを通じて発信し、購入者を探す方法です。

ただ個人間で売買が成立しても、不動産は高額商品ですので、口頭での約束だけではトラブルの原因になりますので、不動産会社に「不動産売買契約」を作成依頼し契約書は交わすべきです。

また住宅の「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」も必要ですので同時に不動産会社に依頼すべきです。

まとめ

住宅売却を不動産会社に依頼するときに、数社に見積り依頼をし、交渉し最終的に1社に絞り込む時の基礎知識として必要ですので、上記の点については、ぜひ深い認識をしておいてください。

仲介手数料に関する基礎知識まとめ!

自宅を不動産業者に仲介依頼し、売買が成立すると、仲介手数料を不動産業者に支払います。

手数料は物件価格の3%プラス6万円(税別)です。

自宅を2000万円で売却すると、66万円(税別)を不動産業者に支払います。

また買い替え用自宅を、不動産業者による仲介で中古住宅を購入すると、仲介手数料を不動産業者に支払います。

手数料は物件価格の3%プラス6万円(税別)です。

自宅を3000万円で購入すると、96万円(税別)を不動産業者に支払います。

上記価格で、自宅の売却、購入を同じ不動産業者に依頼すると、合計162万円(税別)を支払うことになります。

不動産業者にとって、1つの案件で、売りと買いのダブルの仲介手数料が入ることになります。

業界用語で「両手取引」といいます。営業担当者は「両手取引」であれば、力を入れて営業活動をします。

さらに、自宅を売却してくれた不動産業者は、購入者からも仲介依頼を受けていれば購入者からも仲介手数料、66万円(税別)を手にします。

合計132万円(税別)を手にします。

また、買い替え用の自宅の購入を仲介してくれた不動産業者は、売却者からも仲介依頼を受けていれば、96万円(税別)を手にします。合計192万円(税別)を手にします。

不動産業者は一つの案件で、4つの仲介手数料を手にすることが可能です。

上記の案件では、すべて仲介成立すると、合計324万円(税別)を手にします。

上記仲介手数料にはすべて消費税、8%が必要です。

本体価格に消費税はかかるのか。

物件価格には、個人間売買であれば、消費税はかかりません。

上記のケースでは、住み替え用物件を不動産業者所有の新築住宅、中古住宅を購入すると消費税は必要になります。

一戸建ての場合は建物価格のみに消費税がかかります。

土地代には消費税がかかりません。

上記の例ですと、3000万円のマンションを住み替え用として購入すると、個人所有の中古マンションを、不動産業者の仲介で購入すると、仲介手数料、96万円(税別)は必要ですが、個人間売買なので、本体価格の消費税はかかりません。

業者所有の新築、中古マンションを購入すると、仲介手数料は必要なしですが、本体価格の消費税、240万円が必要になります。

仲介手数料は安くならないか

仲介手数料、成約価格の3%プラス6万円は、法律上は上限であるが、不動産業界の長年の慣習により、上記価格が定価になっていた。

ここにきて、業界の慣習に切り込む形で、ネット仲介のベンチャー企業が次々と参入しています。

従来の価格破壊を打ち出しています。

売り手の手数料をゼロにし、買い手の手数料を1、5%にするとか、サービス内容に応じて価格を設定するとか、柔軟な価格を打ち出して、店舗、営業マンなしでコストを徹底的に抑えています。

まとめ

人気物件(都心の駅前マンション等)の売却のみ等であれば、仲介手数料ゼロのネット仲介業者を使用するのも選択の一つですが、住み替えの初心者で、また一戸建て物件の売却であれば仲介手数料は高額になりますが、営業マンが対面で担当してくれる従来の不動産業者を選択する方が得策です。

買い替えの場合は、売却と購入を同時にスタートさせましょう!

売却の時期と購入の時期を上手く調整し、売却する住宅から直接、購入する住宅に引越しする方法がベストな選択です。

一時的に賃貸住宅に住み余計な費用を発生させないように、上手く時期を調整しましょう。

上記の条件をクリアするために、売却と購入を同じ不動産会社に一括で依頼しましょう。

不動産会社は1つの案件で、売却と購入の両方の仲介手数料が稼げるので、売却に関しては力を入れて営業活動をしてくれるため、早期売却につながります。

引っ越し予定日の何か月前に売却計画を開始すべきか

6か月前に計画を開始するのがひとつの目安です。

1.数社の不動産会社に売却依頼をして見積りをとり、比較検討し、1社と媒介契約を結び販売売価格を決定する。

2週間~1か月

2.不動産会社の買主探しのための営業活動  1か月~3か月

3.買主との契約、引き渡し、引っ越し等  1か月~3か月 

上記売却スケジュールと同時進行で購入計画も進めて行くといいでしょう。

査定は最低でも3社は並行で依頼(相見積もり)しましょう

大切な財産である不動産を売却する時は、仲介を依頼する不動産会社の選択が住宅の売却を成功させるための最大のポイントであるといっても過言ではありません。

最低限の知識は自分自身でも認識し、最低3社以上、並行で相見積もりし、不動産会社に相談しながら、自分自身に取って、いかに希望価格に近い価格で、しかもできるだけ短期間で売却してくれる業者かどうかを見極めるために比較対象として、最低3社以上の業者の説明を聞くべきです。

見積り依頼をする不動産会社の選び方

・売却予定の住宅を建築し販売した不動産会社

・1の不動産会社とは違うライバル関係にある不動産会社

・地元の不動産会社

上記3点の不動産会社は必ず加える。

不動産業者に依頼する大まかな流れ

  1. 不動産業者に査定依頼をする。
  2. 部屋の中等、現地を確認して査定額がでる。
  3. 売り出し価格を決定する。
  4. 営業活動、サービス内容の内容を確認し媒介契約書を締結する。

まとめ

住宅売却を思い立ったら、まず不動産会社に相談するのが先決です。

数社に見積り依頼し、比較検討をまずしておくのも良い選択です。

見積り依頼は無料であり、早めに不動産会社を通じて情報収集しておくのが得策です。

売り出し価格が、高い見積りをしてくれた仲介業者が良いわけではありません。

希望した期間で売却できる相場価格を提示してくれ、なおかつ、契約期間内に充分な営業活動をしてくれ、成約に結びつける営業力のある仲介業者を選択するのが不動産売却をスムーズに進める為のポイントです。