査定

収益物件の売却で注意したいポイント

日銀が導入したマイナス金利の影響で資産運用に困る人が増えています。

そんな中、活況となっている業界が不動産投資の世界です。

サラリーマンに人気の投資案件として湧いています。

しかし。

甘い言葉に踊らされて購入したものの、収支が悪化し、売却を希望する人も増えています。

今回は収益物件の売却で注意したいポイントをご紹介します。

ローンの残高を確認する

まず始めに必要な確認事項がローンの残高です。

不動産投資で人気がある物件がワンルームマンションです。

都心の新築ワンルームマンションを金融機関からの融資を受けて購入し、賃貸に出すモデルです。

比較的資産性が高く、安定した家賃を期待できることで人気を集めています。

しかし。

都心の新築であるがゆえに、多額の借入金が必要になります。

収益物件を売却するためにはローンの完済が必要です。

残っているローンの残高を返す必要があるのです。

あなたが保有している収益物件を売却した金額で返済が可能なのかどうか確認する必要があります。

相場を理解する

ローンの残高を確認した次に調べる内容は周辺相場です。

あなたの収益物件がいくらぐらいで売却できるのかを理解する必要があります。

これにはインターネットで簡単に利用出来る机上査定をオススメします。

机上査定は簡単な情報入力を行うだけで査定結果を受け取ることができます。

この価格は周辺の過去の実績や路線価など公表されている数字をベースに算出されます。

収益物件の場合は賃貸中の家賃額にも左右されますので鵜呑みしないように注意しましょう。

査定額がわかれば、ある程度の売却金額をイメージすることができます。

先ほどのローン残高と見比べて、売却が可能なのかどうか判断することとなります。

まとめ

収益物件の売却はあなたの一存だけでは決めることができません。

ローンを借り入れている手前、返済とセットで考える必要があります。

ローンの残高や相場を理解することで売却に向けたステップを進むことができます。

詳しい売却までの手続きを知りたい方はオススメのページを下記にご紹介しておきますのでご覧ください。

ワンルームマンションの査定における注意点の解説サイトはこちら。

あなたの家の相場を知る方法をまとめます!

住宅の売り出し価格を決める基準は、自分自身で売り出したい希望価格を基準におくのではなく、あくまで、市場価格、相場価格を基準におくのが、基本です。

購入予定者は、エリア、部屋のタイプ、価格を基準にマンションをリストアップしていきます。

この価格が市場価格からかけ離れて高い価格であると、リストアップ対象から外れてしまいます。

問い合わせがあり、お客様が売却予定のマンションに見学に来てくれないと売却のスタートが切れません。

購入予定者が検索してくれる価格に設定することが大事なポイントです。

そこで今回は売り出し価格を決定する時の大切なポイントである相場価格の調査する方法を解説します。

自分自身で市場価格、相場価格を調査しておく

最終的には仲介依頼した不動産会社の担当者と相談して決定する流れになりますが、まずは自分自身で情報収集しておくのが得策です。

新聞の折り込みチラシ、ポスティングチラシ等で調査する。

特にポスティングチラシは具体的に売却物件募集と明記されていたり、同じマンションの売り出し物件が掲載されていたりして参考になります。

頻繁に売却物件募集のチラシが入り、売り出されてすぐに売れている状況であれば、人気のあるマンションであると判断できます。

また、ネットで仲介業者のサイトから、周辺のマンションの売り出し価格を検索し、相場価格を調査しておく。

プロのアドバイスは非常に重要ですが、相談する時の質問力をつけるために最低限の知識は必要です。

仲介を依頼する不動産業者に相談し、価格査定を依頼する

不動産業者は、マンションであれば、売却予定マンションの過去の取引事例を調査して、

また付近のマンションの取引事例を調査して相場価格を出してくれます。

上記は過去、直近の取引事例をもとに算出する方法です。

あと、取引事例が少ない一戸建ての場合は価格査定マニュアルをもとに算出されます。

築年数、間取り、外観、内装の状況等をもとに算出する方法です。

まとめ

自分で調査し、仲介依頼した不動産会社にアドバイスをいただき、最終的には、

購入予定者の立場にたち、直近の相場価格を充分に意識して、売り出し価格を決定することが住宅売却の良いスタートをきることにつながります。

けっして仲介業者まかせにしてはいけません。

買い替えの場合は、売却と購入を同時にスタートさせましょう!

売却の時期と購入の時期を上手く調整し、売却する住宅から直接、購入する住宅に引越しする方法がベストな選択です。

一時的に賃貸住宅に住み余計な費用を発生させないように、上手く時期を調整しましょう。

上記の条件をクリアするために、売却と購入を同じ不動産会社に一括で依頼しましょう。

不動産会社は1つの案件で、売却と購入の両方の仲介手数料が稼げるので、売却に関しては力を入れて営業活動をしてくれるため、早期売却につながります。

引っ越し予定日の何か月前に売却計画を開始すべきか

6か月前に計画を開始するのがひとつの目安です。

1.数社の不動産会社に売却依頼をして見積りをとり、比較検討し、1社と媒介契約を結び販売売価格を決定する。

2週間~1か月

2.不動産会社の買主探しのための営業活動  1か月~3か月

3.買主との契約、引き渡し、引っ越し等  1か月~3か月 

上記売却スケジュールと同時進行で購入計画も進めて行くといいでしょう。

査定は最低でも3社は並行で依頼(相見積もり)しましょう

大切な財産である不動産を売却する時は、仲介を依頼する不動産会社の選択が住宅の売却を成功させるための最大のポイントであるといっても過言ではありません。

最低限の知識は自分自身でも認識し、最低3社以上、並行で相見積もりし、不動産会社に相談しながら、自分自身に取って、いかに希望価格に近い価格で、しかもできるだけ短期間で売却してくれる業者かどうかを見極めるために比較対象として、最低3社以上の業者の説明を聞くべきです。

見積り依頼をする不動産会社の選び方

・売却予定の住宅を建築し販売した不動産会社

・1の不動産会社とは違うライバル関係にある不動産会社

・地元の不動産会社

上記3点の不動産会社は必ず加える。

不動産業者に依頼する大まかな流れ

  1. 不動産業者に査定依頼をする。
  2. 部屋の中等、現地を確認して査定額がでる。
  3. 売り出し価格を決定する。
  4. 営業活動、サービス内容の内容を確認し媒介契約書を締結する。

まとめ

住宅売却を思い立ったら、まず不動産会社に相談するのが先決です。

数社に見積り依頼し、比較検討をまずしておくのも良い選択です。

見積り依頼は無料であり、早めに不動産会社を通じて情報収集しておくのが得策です。

売り出し価格が、高い見積りをしてくれた仲介業者が良いわけではありません。

希望した期間で売却できる相場価格を提示してくれ、なおかつ、契約期間内に充分な営業活動をしてくれ、成約に結びつける営業力のある仲介業者を選択するのが不動産売却をスムーズに進める為のポイントです。